ליאת שוקרון (עורכת המגזין בשבתון)אזור חדש נולד – לב הארץ. בין ירושלים, המרכז והדרום, סמוך לתחנות רכבת וצירי תנועה מרכזיים – רבים נוהרים – ולא רק באוטובוסים, לשכונות חדשות בסטנדרט גבוה שמתרחקות מהפקקים, ובמחירים אפשריים – גם כשהם ממשיכים לעלות
המרכז כבר עמוס וגדוש מעל לכוחו, יעידו על כך הפקקים הבלתי נגמרים – כולל זה שעמדתי בו היום, כבכל יום. למי שנמאס לכלות את ימיו על הכביש, ואוהב לשלב בנוף האורבני שלו גם טבע, בתקציב שעדיין נחשב סביר לצד מחירי הנדל"ן שפשוט לא מפסיקים לעלות – ישנה אופציה שנעשית יותר ויותר מבוקשת, גם בקרב הציבור הדתי: לב הארץ.
מדובר באזור שבו תחנות הרכבת כבר מצויות וכביש 6 וכבישים מרכזיים נוספים המובילים היישר אליו, כך שהמרכז הדרים, ירושלים התקרבה, השפלה במרחק נגיעה, ועם פרוייקטי נדל"ן בהיקפים עצומים – האזור בפריחה של ממש.
מגה בעיר
קרית מלאכי החלה כמעברת עולים, ונקראה כך על שם הנביא התנ"כי, אך גם כתרגום עברי ל-לוס אנג'לס, כן, זאת מארצות הברית, שקהילתה היהודית אימצה את עיירת העולים.
מדובר באנקדוטה משעשעת, הפער בין לוס אנג'לס העצומה והנוצצת ובין קרית מלאכי, ששנים נחשבה לעיירת פיתוח, מעורר גיחוך קל, אבל מה שרבים פספסו זה שקרית מלאכי מתחילה להדביק את הפער, והיא לא מפסיקה לגדול.
בשנים האחרונות מומחים רבים הכניסו את קריית מלאכי לרשימת הערים שיכולות להיות הדבר הבא בשוק הנדל"ן בישראל, למשקיעים ולמשפרי דיור. כיום, בעידן ההתחדשות העירונית – השיכונים יהפכו לדירות נאות בבניינים גבוהים, הפיתוח העירוני בשיאו, תחנת הרכבת קרובה, והמחירים, בינתיים, אטרקטיביים.
הפרויקט המשמעותי ביותר שנבנה בקריית מלאכי, בין כפר ורבורג לבאר טוביה, הוא כרמי הנדיב – מגה פרויקט, עצום מימדים, שיהווה שכונה שלמה, עם מעל ל-3,000 יחידות דיור, שתהנה מפיתוח משמעותי, מוסדות ומבני ציבור, שיוקמו בשיתוף פעולה בין העירייה ובין החברה הקבלנית.
מי שאחראים לבניית הפרויקט הן חברת רוטשטיין וקבוצת ציפחה אינטרנשיונל.
הפרויקט כולל כ-3,200 יח"ד בבנייה רוויה וכ-100 יחידות צמודי קרקע, עד כה נבנו ואוכלסו כ-600 יח"ד וכעת כ-300 יח"ד בעיצומו של תהליך הבניה. הבנייה בסטנדרט גבוה וקיימים כל סוגי היחידות; מ- 3-5 חדרים, ובנוסף, דירות גן ופנטהאוזים. בנוסף, בפרויקט מתוכננים להיבנות כ-30,000 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה. מכיוון שכ-600 משפחות כבר מתגוררות במקום, היזמים רצו לסייע להן ופעלו להשכרת שטחי מסחר לטובת סופר גדול, קופות חולים וכו'.
אבישי בן חיים, מנכ"ל ובעל מניות בחברת הבניה רוטשטיין, מספר ל"שבתון" איך בכלל מתחילים לבנות מגה-פרויקט, ולמה חשוב לשים לב בתכנון – הרבה לפני שמניחים את הבלוקים הראשונים: "לדעתי זו השכונה הכי גדולה שמקים יזם בארץ. יש צורך לחשוב בגדול, כלומר על כלל ההיבטים, לרבות מוסדות חינוך, דרכי גישה, שטחי מסחר ותעסוקה, פיתוח מיטבי ועוד.
"קודם כל אנחנו בודקים את הצרכים של הסביבה מבחינת אופי האוכלוסייה, על מנת שזו תחזק את היישוב הקיים, ומשקיעים מחשבה בכך שהדיירים שיתגוררו בשכונה ייהנו משירותים קהילתיים, מוסדות חינוך ברמה וכו', כך שיהיה אינטרס משותף בין היישוב לדיירים. כמובן שמסגרת הבדיקה כוללת גם את דרכי ההגעה לשכונה, הקרבה לתחת רכבת, מוסדות חינוך, שטחי מסחר ועוד. צריך הרבה סייעתא דשמיא ואני בהחלט מרגיש שהתברכנו".
מה היתרון בזה שאותו קבלן בונה את כל השכונה?
"בצורה הזו, ההתעסקות של הדייר היא מינימלית, שכן אנו מטפלים גם בנושא פיתוח השכונה על כל מרכיביה וזה מאוד קריטי. אנחנו מבצעים את פיתוח השכונה בהיבט של תשתיות, כבישים וכו' והעירייה מבצעת בתיאום מולנו את בניית בתי הספר, הגנים וכדומה, והעניין עובד מצוין. בנוסף, לקוחות פוטנציאליים מבינים לקראת מה הם הולכים שכן קיימים כבר לא מעט בניינים וזה מסייע בגיבוש ההחלטה האם להצטרף לפרויקט", בן חיים משיב.
לדבריו של בן חיים, הדתיים הלאומיים היו הראשונים לזהות את הפוטנציאל שבכרמי הנדיב: "כבר כיום מאוכלסות כ-600 יח"ד, המשמעות היא כמה אלפי נפשות, בלי עין הרע, ועוד היד נטויה… הגרעין הראשון מורכב מדתיים לאומיים שזיהו את הפוטנציאל והגיעו ראשונים ומאז חבר מביא חבר וזה הולך ומתפתח. אנחנו כמובן פונים לכל עם ישראל על כל גווניו, אך, כאמור, מי שהרימו את הכפפה ראשונים זו האוכלוסייה הדתית, עקב הקרבה למוסדות חינוך כמו הישיבה במרכז שפירא, ועוד".
לאחר שיסתיים האכלוס בכרמי הנדיב – אוכלוסיית קריית מלאכי כמעט ותוכפל. איך האוכלוסייה המקומית מקבלת את המגה – פרויקט הזה?
בן חיים: "יש כאן בהחלט משהו משמעותי שהולך ונבנה ושלא ניתן להתעלם ממנו. מחירי המכירה במגמת עלייה מתחילת הפרויקט, מגיעים גופים משמעותיים ששוכרים את שטחי המסחר ואין ספק שקיימת השפעה רצינית בכל התחומים וזה עושה רק טוב לקריית מלאכי ולסביבה".
מעליית המחירים המשמעותית מאז תחילת שיווק הפרויקט ועד היום, מנכ"ל רוטשטיין לא מופתע: "הנגישות לשכונה מצויינת, הקרבה לכביש 6, הקרבה לתחנת רכבת, השכונה שטובלת בשדות ירוקים בין כפר ורבורג, באר טוביה וקריית מלאכי, הגרעין המצוין של התושבים מייסדי השכונה; כל אלו יחד מהווים קטליזטור משמעותי בדחיפת המחירים כלפי מעלה ולדעתי טרם נאמרה המילה האחרונה בנושא".
גם אתה וגם שותפך, עו"ד שלום ורסטיל יו"ר חברת ציפחה, חובשי כיפה. האם היה לכם חשוב לראות בפרויקט שלכם ציבור דתי, ולייצר עבורם מעטפת קהילתית המתאימה להם?
"בהחלט", הוא עונה. "זה המקום הטבעי ממנו באנו לכן לנו גם קל יותר לאפיין את הצרכים של הדיירים חובשי הכיפה. במסגרת השקפת עולמנו, שמחנו להשתתף בתרומת המבנה שמאכלס שני בתי כנסת בשכונה ואנחנו בהחלט קשובים לצרכים של הדיירים".
סיפור סינדרלה
גם קרית גת, העיר שהביאה אלינו את נינט טייב, החלה כמעברה ששאבה אליה עולים חדשים לאורך שנים רבות. היא התפתחה עד שהפכה לעיר, אם נודה על האמת – לא פופולארית במיוחד, אבל המיקום שלה, גם הוא – לב הארץ, סמוך לרכבת המהירה ו-5 דקות מכביש 6, לצד שטחים ירוקים נרחבים, העלו את קרנה.
שכונת הענק שנבנית בה – כרמי גת, הפכה אותה לפנינת נדל"ן ששואבת אליה ציבור איכותי; זוגות צעירים שרוכשים את דירתם הראשונה ומשפחות צעירות רבות משפרות דיור, שחיפשו נכס גדול ומרווח במחיר סביר, לצד קהילה חדשה ואיכותית שנרקמת וגדלה. מדובר בשכונה מעורבת ומגוונת, אליה הגיעו גם רבים מהציבור הדתי, והעירייה נערכה בהתאם עם מוסדות חינוך, בתי כנסת וכל הנדרש.
כרמי גת היא שכונת פרימיום בצפון קרית גת ובה 7,500 יחידות דיור. חברת דונה בנתה ותכננה עד היום אלפי יחידות דיור בכרמי גת, חלקן כבר מאוכלסות, וחלקן בשלבי תכנון וביצוע בימים אלו. חברת דונה מציעה דירות 3-5 חדרים במבני בוטיק, דירות 5-6 חדרים בקומפלקס של דירות גן-גג, ודירות בנות 3-6 חדרים במגדלים בני 13-15 קומות, עם פנטהאוזים לנוף של פארק לכיש.
אשר קשת, מנהל תקשורת שיווקית ושירות לקוחות בחברת דונה, מספר כיצד זיהו את הפוטנציאל באזור קרית גת: "חברת דונה בונה בכל רחבי הארץ במשך שנים רבות: במרכז הארץ, בפריפריה, בצפון ובדרום. בשכונת כרמי גת זיהינו כבר בהתחלה הזדמנות נדירה עם פתרון דיור לזוגות צעירים ומשפחות מאזור השפלה כולל רחובות, יבנה, בית שמש, ראשל"צ ומערי הדרום.
"אנו מאוד מאמינים בכרמי גת בגלל המאפיינים הייחודיים שלה; הקרבה לאזור המרכז והמשך ישיר של ערי השפלה, עם נגישות מקסימלית לצירית תחבורה ראשיים, לצד יתרונות נוספים של שכונה שמוקמת מחדש עם תכנון לכל התשתיות הנדרשות, מוסדות חינוך ותרבות, העובדה שמול השכונה מתוכנן לקום פארק ענק ירוק עם נוף משגע ופסטורלי של חבל לכיש ובשנה הבאה אמורה להסתיים בנייה של מתחם קניות BIG בתוך השכונה – כל אלו הופכים את כרמי גת לפנינת נדל"ן מבוקשת, כפי שצפינו".
איך תושבי האזור מקבלים את הפרויקטים שבכרמי גת?
"שכונת כרמי גת שיפרה משמעותית את המאזן של העיר קרית גת לטובה. מדובר באלפי משפחות חדשות התורמות לעיר מבחינת ארנונה, תעסוקה, רכישות בעסקים וכדומה. הצורך לתת מענה מבחינה עירונית לכמות עצומה של תושבים חדשים מרענן את המחלקות העירוניות השונות, מה שמשפיע לטובה גם על העיר הוותיקה. וגם, במחירי הדיור בקרית גת יש עליה ניכרת בשנים האחרונות, כך שבעלי הנכסים מרגישים את זה גם מבחינה כלכלית אישית", קשת משיב.
לב-בנימין אמר
גם יד בנימין, יישוב קהילתי דתי הממוקם גם הוא בלב הארץ, בינות כביש 6, 7 ו- 3, ועתיר מוסדות חינוך, דת וקהילה, הפך ליעד יוקרתי ומבוקש במיוחד, בפרט בציבור הדתי לאומי. בפאתי היישוב, באזור כפרי על שטח של כ-24 דונם, הוקמה שכונה דתית לאומית חדשה ושקטה, "אחוזת יונתן", הכוללת 12 בניינים בסטנדרט חדשני, המשווקת בעיקר עבור דתיים לאומיים בגילאי 55 ומעלה.
אלי תורג'מן מנהל בחברת אליודן חברה לבניין, מספר על הפרויקט: "בפרויקט 'אחוזת יונתן' המיועד לאכלוס מגילאי 55 ומעלה, החזון הוא לבנות קהילה חדשה לציבור הדתי לאומי ברמה גבוהה: מקום שיהיה טוב לחיות בו, והדיירים בו יוכלו ליהנות מהמוסדות הרבים שיש ביד בנימין – בית תרבות, מרפאות קופ"ח, בריכה, חדר כושר, מגרש טניס, בתי כנסת ועוד, כאשר הדירה נרשמת בטאבו על שמו של הרוכש, והוא ישלם דמי ניהול עבור אחזקה שוטפת (ניקיון, אחזקה, ביטוח, מעליות וכו').
"הפרויקט כבר בנוי. במתחם כ- 12 מבנים, בני 3 או 4 קומות, כ-196 דירות – של 2/3/4 חדרים, עם מרפסות גדולות ומעלית שבת. בנוסף, יהיה בניין מרכזי שיש בו במפלס הפרויקט בית כנסת גדול, חדר כושר ומספרה, ובמפלס הרחוב יהיה מיני-מרקט, אולם שישמש כחדר אוכל/ מסעדה, חנויות שונות וכן קומת משרדים עם רופאים, הנהלה ועוד".
למה החלטתם לבנות דווקא באזור יד בנימין?
"המיקום חשוב מאוד", תורג'מן משיב. "היישוב יד בנימין נמצא ממש על הכבישים 6,7 ו-3, וכביש 6 הנגיש את יד בנימין לכל מקום. יד בנימין הוא יישוב מצוין בכל קנה מידה, ואחוזת יונתן היא שכונה יפה מאוד שמיטב האוכלוסיה מהציבור הדתי לאומי רוכשים בה דירות".
המחירים עדיין סבירים
כשירושלים, השפלה, וגם תל אביב – נגישות וקרובות, והמחיר הוא משהו שניתן לעמוד בו – בינתיים, ועוד לקבל דירה מהניילונים – משפחות רבות מצביעות ברגליים ובונות את ביתן באזורים החמים החדשים – לב הארץ.
אלי תורג'מן: "עקב הקורונה אנשים הבינו שהצפיפות בערים היא לא הדבר הטוב ביותר עבורם, ושניתן לעבור לישוב קהילתי כמו יד בנימין, ולקבל במחיר סביר דירה עם נוף, אוויר ומרחב מחיה גדול ואיכות חיים גבוהה, ואנו צופים שבעתיד תהיה נהירה מהמרכז לדרום ולצפון עקב הצפיפות הנוראה במרכז, זיהום האוויר והבתים הישנים. אנשים ייבחרו לחיות באזור לא צפוף ובבית חדש, וכבר עכשיו אנו רואים שהביקוש גדל".
"כרמי גת בראש ובראשונה מציעה אפשרות למגורים במחיר יחסית נוח לעומת ערי השפלה ומרכז הארץ", אשר קשת מסביר גם הוא את התופעה. "בנוסף, גם משפחות עם זיקה יומיומית למיקומים אחרים בארץ, מוצאות בשכונה פתרון מיוחד של נגישות תחבורתית, חיבור לכביש 6 וכביש 1, מה שמאפשר תנועה נוחה מאוד. גם השימוש בתחבורה ציבורית וברכבת ישראל תורם לחיבור למרכז, ובכרמי גת אף מתוכננת תחנת רכבת נוספת. וגם מבחינת תעסוקה, יותר ויותר מרכזים לתעסוקה נפתחים באזור כדוגמת "אינטל" ומפעלי תעשיה נוספים, בנייני משרדים, ועוד".
והביקוש ממשיך לעלות: "דונה בונה בשכונה כבר במשך מספר שנים ובהחלט יש מגמה קבועה של עליות מחירים. גם בפרויקטים שלנו שכבר מאוכלסים בשכונה, ניתן לראות היום דירות יד שניה שנמכרות עם רווח משמעותי מאוד ביחס למחיר הקניה שלהם בשנים הקודמות", מספר קשת, ומנמק: "היות ועתודות הקרקע מאוד מוגבלות וגם התחלות הבניה לא מספקות את הקצב הדרוש בארץ, שוק הנדל"ן מהווה וימשיך להיות מקור משמעותי למגורים בשנים הקרובות. אנחנו צופים עליה במחירי הנדל"ן בכל רחבי הארץ עם דגש לאזורי הביקוש. מבחינת השקעה, כדאי לבחון מקומות כמו כרמי גת או אשקלון שבהם רואים היום לכאורה הרבה דירות שיוצאות לשוק עם היצע גדול, אבל, ברגע שההיצע הזה ייספג בשוק – נצפה שוב בעליות מחירים גם שם".
אבישי בן חיים מאמין גם הוא שכיום, כשאפשר למצוא באזור קרית מלאכי, המצוי בלב הארץ, יחידות מגורים במפרט גבוה לצד אוכלוסייה איכותית, ואפילו הדרך סלולה – אין סיבה להצטופף ולעמוד בפקקים. "הנגישות למרכזי התעסוקה והמסחר הגדולים משתפרת מיום ליום, האוכלוסייה מצויינת, מוסדות החינוך ברמה גבוהה, שטחי התעסוקה מתפתחים – אין סיבה להצטופף בערים הגדולות אם יש את כל המרכיבים לשכונה איכותית שנותנת לתושביה מענה רחב. מעבר ליתרונות הללו, המחירים באזור עדיין אטרקטיביים. אין היום הרבה שכונות בארץ, כמו 'כרמי הנדיב', שמעניקות את כל אלו – במחיר סביר".
מה אתה צופה שיהיה בשנים הקרובות?
"האוכלוסייה גדלה בקצב משמעותי ואיתה הביקוש, וככל שתשתית התחבורה תמשיך להתפתח, המחירים באזור ימשיכו לזחול כלפי מעלה, שכן הם עדיין נמוכים משמעותית", הוא סבור.
(מוסף נדל"ן תשפ"ב)
