מערכת שבתוןהאם הבניין שלכם עתיד לקרוס כמו הבניינים שהתמוטטו לאחרונה, ומי אמור לעודד התחדשות עירונית אבל גורר עיכובים אדירים?
עו"ד חילי דיבון
כולנו שמענו בחדשות, במהלך החודש האחרון, על התמוטטות שני בניינים (בחולון וברעננה). למרבה הצער, אין מדובר בשני מקרים חריגים וברור שהם מלמדים על הכלל.
להערכת מומחים, ככל שמדינת ישראל לא תאיץ משמעותית את הליך החיזוק של אלפי בניינים בשנים הקרובות (באמצעות תמ"א 38 או כל תכנית אחרת) – מהדורות החדשות ייפתחו בתמונות של בניינים מתמוטטים.
אנו לא שולטים ברעידות האדמה – אך אנחנו בהחלט שולטים במצב ההנדסי של הבניינים בישראל, ומשכך מחובתו של כל אזרח לוודא כי הבניין שבו הוא גר עמיד ולא מט לנפול ויחזיק מעמד גם במקרה של רעידת אדמה.
מרבית הבניינים שנבנו לפני שנת 1980, נבנו שלא בהתאם לתקן 413 (תקן ישראלי לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה). ומשכך – כל מבנה שנבנה לפני שנת 1980 מועד לפורענות. מאחר שמומחים טוענים שרעידת אדמה גדולה במדינת ישראל היא רק עניין של זמן – חייבים לפעול במהירות בכדי להיות מוכנים.
לאור כך, קמה תוכנית תמ"א 38. נשמע פשוט? ממש לא.
בכדי להוציא פרויקט בתחום ההתחדשות העירונית מהכח אל הפועל – יש להתגבר על חסמים רבים!
חוסר וודאות תכנונית, עיכובים מכוונים של הרשויות המקומיות, דיירים סרבנים ועוד ועוד, גורמים לכך שפרויקטים מעוכבים לפעמים למעלה מעשור!
היה ניתן לצפות שרשויות המדינה יעודדו פרויקטים ויסירו חסמים. אבל, דווקא רשות המסים, הטילה "פצצה" שמונעת חיזוק של אלפי יחידות דיור.
בכדי להבין נפתח בהקדמה קטנה: שלב ההבנות עם הדיירים עלול להימשך זמן רב. לדוגמא, בפרויקט בבני ברק המיוצג על ידי משרדנו – שלב החתמת הדיירים נמשך למעלה מ- 5 שנים! בשלב זה יש לקבל מהדיירים הסכמה של 67% – בתמ"א 38/1 (חיזוק) ו- 80% – בתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה).
בסיום שלב החתימות – מבקשים יזמים רבים לצרף שותף או להסב את הפרויקט ליזם אחר.
בפרויקטים גדולים, במיוחד מסוג פינוי בינוי, צירוף משקיעים בשלב מאוחר הינה האופציה השכיחה להוצאת הפרויקט אל הפועל. החברות הגדולות לא מסכימות בד"כ "להתעסק" עם החתמת דיירים – ולמעשה ממתינות להצטרף רק לאחר ששלב ההבנות עם הדיירים מסתיים.
במשך שנים רבות – זה היה המתווה השכיח בפרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית.
מה עשתה רשות המסים?
ואז, רשות המסים החליטה לסווג את המתווה הנ"ל כ-"עסקה במקרקעין" – ולחייב את הצדדים במס רכישה כפול. פעם ראשונה – עבור ההתקשרות עם הדיירים, ופעם שנייה – עבור ההתקשרות עם המשקיע/הקונה.
התוצאה היא שבפרויקט מסוג פינוי בינוי, במסגרתו אמורות להיבנות 100 דירות חדשות, אף שהסבת הזכויות תהא בסכום של כמה מליוני שקלים בודדים – המיסוי יהיה בגין סכום אסטרונומי של מכר קרקע "רעיוני" לבניית 100 דירות! – כמובן שמיסוי כזה מונע צירוף משקיעים והסבת פרויקטים וגורם להקפאה עמוקה.
חברה יזמית המיוצגת על ידי משרדנו – קידמה שני פרויקטים מסוג פינוי בינוי. האחד בנתניה והשני בפתח תקווה. הדיירים חתמו – ואז החברה נדרשה לצרף משקיע שיזרים הון לחברה. כמובן שגיוס הון כנ"ל אינו אפשרי ככל ורשות המסים תתעקש על חיוב נוסף במס רכישה. למעשה – נדרשנו להגיע להבנות עם רשות המסים בכדי להוציא את הפרויקטים אל הפועל.
בית המשפט התערב בעניין ובפס"ד ו"ע 17-05-60313 איווגה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין קבע שפרקטיקה זו אינה נכונה ואין לסווג צירוף משקיע או הסבת פרויקט כעסקה במקרקעין החייבת במס, אך רשות המסים אינה פועלת עפ"י פסה"ד ולמעשה אין היום הסדרה ברורה וכל מקרה לגופו.
אז מה הפתרון?
חוק ההסדרים (טיוטה שפורסמה ביום 31.8.2021) מבקש להסדיר זאת. המחוקק מבקש לקבוע שיחול מס רק על התשלום בפועל שישלם המשקיע/הרוכש ליזם/למחתימן ולא על שווי מלוא המקרקעין. הסדרה זו הינה קריטית להמשך פעילות שוק ההתחדשות העירונית ובמיוחד בפרויקטים מסוג פינוי בינוי שבהם ישנה חשיבות קריטית בצירוף משקיעים לצורך ביצוע פרויקט בסדר הגודל הנדרש.
פעמים רבות, יזמים או דיירים פונים אלינו, לאחר שכבר נחתם הסכם להתחדשות עירונית, ומשכך ניצבים בפני "שוקת שבורה". לא בכדי המחוקק חוקק חוק המכונה "חוק המאכרים". על הדיירים לנהוג במשנה זהירות בעת התקשרות בהסכם להתחדשות עירונית, ובכל מקרה לחתום רק לאחר התייעצות מסודרת וייצוג הדיירים על ידי עורך דין מטעמם שזה תחום עיסוקו.
(מוסף נדל"ן תשפ"ב)
