מערכת שבתון
מכירת דירה הינה לרוב האוכלוסיה העסקה המשמעותית בחייהם. הן מהבחינה הזו שמדובר בעסקה שרוב האנשים לא רגילים לעשות עסקאות בהיקפים כאלה וכן בשל העובדה שמדובר בעסקה שלרוב מעוררת גם רגשות. כאשר מדובר בדירת המגורים של המוכר, המכירה מעוררת רגשות העלולים להשפיע על ניהול העסקה וקבלת ההחלטות בה.
פעמים רבות אני נשאל על ידי מוכרים, מה הסיכון שלי כמוכר? אני מחזיק בנכס עד לקבלת מלא התמורה וזו בעיה של הקונה. אחריות שלו לבדוק. הרי כותבים בחוזה הנכס נרכש as-is ושהיה על הקונה לבדוק הכל. מוכרים רבים אומרים לי, הרי הקונה מצהיר בחוזה שהוא בדק את הנכס ושהוא מצא אותו לשביעות רצונו המלאה ושאין לו טענות אלי כמוכר בשל מצבו של הנכס. מדובר בטעות נפוצה אשר מוכרים רבים טועים בה, שעה שהם חושבים שבמכירת נכס, אין להם אחריות.
אני נוהג להסביר ללקוחות כי עליהם לגלות לקונים בצורה ברורה את הפגמים בנכס (המלצתי כמובן מתייחסת לפן המשפטי. בפן המוסרי, אין שאלה על כך שצריך לגלות הכל). למוכר יש אחריות על הנכס אותו הוא מוכר! גם אם החוזה כולל הצהרות של הקונה בדבר בדיקותיו, למוכר יש אחריות על מצבו של הנכס והמידע שמסר (או לא מסר) לקונה. החוזה לא יכול לפטור את המוכר מכל החובות שלו. עליו לנהוג בזהירות ולזכור כי ההלכה המשפטית הקיימת כיום בבתי המשפט הינה: "יזהר המוכר". בניגוד להלכה שהייתה מקובלת בישראל משך שנים ונובעת עוד מהמשפט האנגלי אז בתי המשפט פסקו כי: "יזהר הקונה".
בית המשפט העליון פסק לפני מספר שנים בפסק דין מנחה כי אין בחובת הזהירות של קונה כדי לפטור את המוכר מחובתו לגלות את הפרטים הידועים לו. באם מסתיר המוכר דברים הידועים לו (או שצריכים להיות בידיעתו) יוכל הקונה לתבוע את המוכר על הפרטים שהוסתרו בנכס ובשל הסתרות אלה, יתכן ויוכל הקונה לבטל את החוזה ולתבוע פיצויים או לחילופין לתבוע את קיום החוזה בנוסף לקבלת פיצויים בגין נזקיו. כל זאת מבלי שניתן לייחס לו "אשם תורם".
הפסיקה הדגישה כי בעובדה שהקונה הצהיר בהסכם המכר כי הנכס נבדק על ידו, אין די כדי להסיר את האחריות מהמוכר וזאת על אף שניתנה לקונה הזדמנות לבדוק את הנכס בעצמו, למוכר ישנה חובה לגלות לקונה את מלא הפרטים הידועים לו בקשר לנכס והאחריות למסירת המידע חלה עליו.
חוק המכר קובע כי על המוכר להצהיר בפני הקונה על מצבו של הנכס, על הפגמים שבו, וכי אל לו למוכר לסמוך על בדיקותיו של הקונה בנכס, עליו לגלות לקונה את מלא המידע בקשר לנכס.
המידע שעל המוכר לגלות לקונה הינו: מידע על חריגות בניה, מידע על מצבו הפיזי של הנכס, מידע על הליכים משפטיים עם שכנים או הליכים של העירייה כנגד הנכס, מידע על צווי הריסה, מידע בקשר למטרדים המצויים בנכס, תקלות איטום וכיוב'. ככל שיסתיר המוכר את המידע המוזכר, מלבד החובה המוסרית שלנו כיחידים בחברה והחובה שחלה עלינו לנהוג בהגינות כאשר אנחנו עושים עסקים, ישנה חשיפה משפטית לתביעה על של המוכר וכאשר מדובר בעסקאות נדל"ן, זו חשיפה משמעותית.
גובה הפיצוי המוסכם לרוב בעסקאות נדל"ן מגיע כדי 10% מערך הנכס, לכן, ככל שיוכיח הקונה כי המוכר הסתיר ממנו מידע מהותי והדבר מגיע כדי הפרה יסודית של הסכם המכר, עלול המוכר להתבע על ידי הקונה לתשלום פיצוי של 10% מערך הנכס. מדובר בסכומים המגיעים כדי מאות אלפי שקלים בדירות ממוצעות באזור המרכז.
בנוסף לאמור, יש כמובן לזכור כי כדאי מאוד לזכור כי לכל מוכר כדאי מראש לפני המכירה לבצע בירורים הקשורים בחובותיו של המוכר לתשלום מס שבח, היטל השבחה וכיוב'. פעמים רבות אנחנו נתקלים במוכרים שהעמידו למכירה נכס מבלי שביררו באמצעות אנשי מקצוע את שווי האמיתי של הנכס ומבלי שיש למוכר את המידע הדרוש בקשר לחובותיו לתשלום מס שבח והיטל השבחה.
נכתב על ידי עו"ד עמיחי זלצר ממשרד זלצר עורכי דין, העוסקים במקרקעין.
(מוסף נדל"ן תשפ"ב)
