ליאת שוקרון (עורכת המגזין בשבתון)בנק ישראל צפוי להוסיף ולהעלות את הריבית, ללא הפחתה בעתיד הנראה לעין, וכולנו מרגישים את זה היטב, וכואב, בכיס. בדקנו עם מספר יזמים ותיקים בתחום הנדל"ן איך זה מתבטא בשטח ומתי כדאי למחוסרי דיור – ובכלל, לרכוש את הדירה המיוחלת
כבעלי משכנתא העלאת הריבית על ידי בנק ישראל מורגשת היטב בכיס שלנו, בגובה ההכנסה הפנויה ש(לא) נשארת לנו בסוף כל חודש. הריבית הגבוהה משפיעה גם על מי שרוצים לרכוש דירה למגורים או להשקעה, שלרוב מחליטים להמתין עם המהלך – בציפייה ללא נודע. היזמים והקבלנים מנווטים בשוק מורכב במיוחד, כשגם הם מתמודדים בעצמם עם אתגרי המימון לפרויקטים. ועדיין – הם מבטיחים שכדאי לאזור אומץ ולרכוש נדל"ן כיום- באופן מחושב וחכם.
חברת קדמא נדלן מתמחה בייזום, ניהול ובניית פרויקטים ומתחמי מגורים בכל רחבי הארץ. גגו קלוגמן, בעלים ומייסד החברה, מספר: "חברת קדמא היא חברה יזמית ותיקה עם יכולת ביצוע עצמית. עד היום עשינו מגוון פרויקטים למגורים, מפרויקטים של תמ"א 38, מחיר למשתכן ועד יזמות רגילה. כיום החברה בונה כ- 500 יח"ד ברחבי הארץ, בשלבים שונים של הבניה".
כעת קדמא משווקת את פרויקט 'נופי קדמא' עם 104 דירות של 4-5-6 חדרים. "מדובר בדירות גדולות מאוד, ב- 8 בנייני בוטיק בסטנדרט בניה גבוה שממוקמות אל מול נוף מדהים ובסמוך לקניון החדש של עץ אפרים ולמוסדות החינוך והתרבות של הישוב", מפרט אלעד מירב, מנכ"ל חברת מרחבים. שיווק ויזום נדל"ן, שמשווק את הפרויקט.
אתם מרגישים את עליית הריבית בשטח?
מירב: "בוודאי, עליית הריבית משפיעה על הלקוחות. יש יותר חששות מצידם. גם לקוחות שמגיעים עם הון עצמי גבוה, מגלים שההחזר החודשי כבד עליהם בגלל הריבית הגבוהה וזה משפיע על קבלת ההחלטות שלהם האם לרכוש בית".
קלוגמן מתאר שעליית הריבית משפיעה מאוד על כלל השרשרת בפרויקטי בניה ונדל"ן: "מעבר לרוכשים, עליית הריבית משפיעה מאוד גם על היזמים ועל הקבלנים. המימון הפך לגורם עוד יותר חשוב ממה שהיה בעבר, וההיערכות הכספית היא קריטית. כתפיסה, אני לא מאמין בפרויקטים ארוכי טווח שבהם הגורם המימוני הופך לכבד גם במחיר של וויתור על רווחים עתידיים נכבדים, ואכן, היום ההחלטה הזאת נושאת את הפירות.
"עליית הריבית מחייבת את כולנו להיות יותר יצירתיים. בקדמא יצרנו פתרונות מימוניים ייחודיים לרוכשים שלנו על מנת להקל ולהוזיל את עלויות המשכנתא ולעזור בתזרים החודשי של המשפחות, לדוגמא, באמצעות הלוואת יזם שאנחנו נותנים לרוכש עד מסירת הדירה, כך שהמשכנתא משולמת על ידינו ולא נדרש שום תשלום חודשי מהרוכש".
מירב מפרט על הפתרון שמצאו בפרויקט נופי קדמא עבור המשפחות הצעירות שחיפשו לעצמן מקום מגורים ורכשו דירות בפרויקט: "בפרויקט שלנו מצאנו פתרון מימוני ייחודי לרוכשים, כך שהריבית והמדד לא ישפיעו עליהם בכל זמן הבנייה, מה שמקל משמעותית על הזוגות שצריכים גם לשלם שכירות וגם לשלם משכנתא והצמדות. הגענו עם הבנקים להסדר על תשלום של 20% בחתימת חוזה, ללא ריבית והצמדה והיתרה בקבלת מפתח. הפתרון הזה הקל משמעותית על הרוכשים שחששו להיכנס לעסקה בתקופה הזו".
מה הייתם ממליצים למי שמעוניין לרכוש דירה/בית בשלב זה?
קלוגמן: "היום הכללים השתנו, לא הכל זה מחיר הדירה, יש משקל לא קטן לאופן התשלום. אפשר היום לחסוך הרבה מאוד כסף על ידי תכנון נכון של המימון, הן בלשלם כמה שיותר מהר- אם אפשר- ואז להיפטר מהצמדות ותשלומים נלווים, והן בשימוש בפתרונות יצירתיים שמקלים על התזרים החודשי".
גם מירב מאמין שתנאי המימון הם מרכיב קריטי בעסקאות הנדל"ן בימים אלה, וסובר, שבכל מקרה, רצוי לרכוש: "מנסיון העבר, לאחר משברים כאלו המחירים רק עולים, ואז אותם אלו שיישבו על הגדר וחיכו ליום המחר, יספגו את עליית המחירים הנוספת".
הבניה ביו"ש מעניקה אפשרויות אחרות או גמישות רבה יותר ליזמים ולרוכשים?
קלוגמן: "ליו"ש חוקים משלה. ברמת היזמים, יש אחווה וכבוד הדדי בין הקולגות, וזה הופך את התחרות לבריאה ונכונה ובכך מתפנה לנו זמן לחשוב על הדייר ועל איך לעבוד נכון בלי להתעסק בדברים מיותרים. ברמת הרוכשים, ביו"ש יש יתרונות מובהקים גם בפן החברתי, גם באיכות הבנייה וגם במחיר הדירה. וכמובן, כיף לבנות ביו"ש, כיף לגור ביו"ש – וזה גם אידיאולוגי ליזמים ולרוכשים".
"ללא ספק יו"ש הוא חבל ארץ מתפתח שנותן אפשרויות גדולות גם לרוכשים וגם ליזמים", מצטרף מירב. "הרוכשים מקבלים דירות גדולות ואיכותיות מאוד ובמחיר נמוך בהרבה ביחס למרכז הארץ. בנוסף, בשומרון הישובים נותנים תשובה לעולם הקהילה והחינוך שכה חשובים למי שמחפש מקום להשתקע בו".
הפריפריה כפתרון
חברת תצפית נדל"ן עוסקת בייזום בענף הנדל"ן בישראל בתחומי המגורים, לוגיסטיקה, מסחר ומשרדים. בתחום המגורים החברה פועלת בתחום רכישת הקרקעות, קידומן התכנוני והקמת שכונות צמודי קרקע, בניה רוויה ומגדלים וגם פעילה בתחום ההתחדשות העירונית. החברה פעילה בלמעלה מ-25 פרויקטים ברחבי הארץ, בעיקר במרכז ובצפון הארץ וגם באיו"ש.
בין הפרויקטים שהחברה משווקת בימים אלו הוא תצפית במבוא מודיעים. "מדובר בפרויקט ייחודי, שמביא איתו אפשרות לגור במקום שקט עם פרטיות, נוף ירוק, קהילה איכותית וכל זה במרחק קצר מהערים מודיעין, שוהם, תל אביב וירושלים", מתאר אריק גלעד, מנכ"ל משותף תצפית נדל"ן, ומוסיף: "האוכלוסיה בישראל גדלה ואיתה גם הצורך בבנייה לגובה. פרויקט מבוא מודיעים הוא מהפרויקטים האחרונים בהם אפשר לרכוש בית עם גינה במרכז הארץ".
גם בתצפית נדל"ן מרגישים היטב את השפעת עליית הריבית. גלעד מפרט: "בעקבות עליית הריבית לרוכשים יותר קשה לקחת משכנתאות, ליזמים יותר קשה לרכוש קרקעות והמצב כרגע מצריך מכולם להיות יותר מחושבים.
"עקב עלות המימון הגבוהה אנו בוחנים טוב יותר ובאופן שמרני עסקאות חדשות, אך יחד עם זאת במצבים כמו היום נוצרות גם הזדמנויות. אנחנו מנסים לתת פתרונות נקודתיים ללקוחות. בסופו של דבר מצוקת הדיור במדינת ישראל רק תחריף. חלק מהפתרונות, במיוחד למחוסרי דיור, זה להרחיק לפריפריה שמאוד מתחזקת בגלל הצורך למצוא דירות במחירים נמוכים יותר וכן לעבור ליו"ש. העבודה ההיברידית והתחבורה הציבורית שאני מקווה שאכן תתקדם משמעותית בשנים הקרובות יקרבו את הפריפריה למרכז".
אתה מאמין שהפריפריה זו הבשורה המרכזית בשוק הנדל"ן ליזמים ולפרטיים?
גלעד: "אנחנו למודי ניסיון בעבודה בפריפריה. מכורח המציאות מדינת ישראל חייבת להתפתח מגבולות חדרה גדרה. אנו צופים כי בשנים הקרובות יהיה פיתוח מואץ באיזורים האלה מעבר למה שכבר רואים היום. בנוסף למטרופולינים בצפון ובדרום הכרחי להתרחב לבניה באיו"ש שם אנו מקדמים היום פרויקטים ביישובים איתמר ונווה צוף. ממזרח לכביש שש ישנה תנופת פיתוח מואצת שרק תגדל עם השנים מתוך הבנה שכבישי הרוחב של המדינה יתפתחו ויסייעו להוריד את הצפיפות הרבה במרכזי הערים".
מה היית ממליץ למי שמעוניין לרכוש בית בשלב זה?
"לבדוק טוב את המצב הכלכלי בבית ואפשרויות ההחזר של המשכנתא", גלעד משיב ומוסיף: "בנוסף, לתכנן 10 שנים קדימה מבחינת גילאי הילדים והדירה שיצטרכו בהמשך. רואים כיום מגמה בה אנשים מוותרים על גודל הדירה לטובת פונקציונליות נכונה של כמות חדרים, מרפסות וגינה".
הלקוחות יותר חוששים
אלי יוחנן מהנדסים הינה חברה ותיקה, משפחתית יזמית וקבלנית, המובילה בתחום הייזום והבניה למגורים, מוסדות ציבור, מבני תעסוקה ומסחר בכל הארץ, עם עשרות פרויקטים למגורים ואלפי יח"ד לאורך השנים.
פרויקט הדגל שאותו משווקת החברה בימים אלה הוא "רמת יוחנן" בנווה שמיר שבבית שמש, המציע דירות 3-6 חדרים עם מרפסות, דירות גן, פנטהאוזים וחניות פרטיות, ובשכונה יוקם קאנטרי קלאב עם בריכות ומגרשי ספורט ונופש וקריית חינוך.
עליזה וייצמן סמנכ"ל תיווך שלי בע"מ, האחראית על שיווק רמת יוחנן מתארת שהעלאת הריבית על ידי בנק ישראל, גם אצלם, מאוד מורגשת בשטח: "הלקוחות פוחדים לקחת אחריות על משכנתאות מהסיבה שהריבית גבוהה מאוד וההחזרים לא קבועים וגבוהים מאוד. בעבר, הלקוחות היו סוגרים את העסקאות במהירות, והיום לוקח להם הרבה יותר זמן להחליט על רכישת הדירה, הם מאוד חוששים מהלא נודע".
מה היית ממליצה למי שמעוניין לרכוש כעת בית?
ויצמן: "אנו ממליצים ללקוחות שרוצים לרכוש דירה היום, לרכוש בתנאי תשלום נוחים מאוד, שמאפשרים להם לקחת את המשכנתא קרוב למסירת הדירה ובתקווה שהריביות ירדו, מאחר ומניסיוננו, כבר היו מצבים כאלה בשנים קודמות. אני מאוד מקווה שהריביות יירדו ואז נחזור לשגרה קודמת, שהמדינה תוציא מכרזים ליזמים במחירים שפויים".
עליזה מאמינה שרכישה של דירה בבית שמש, מהוה פתרון להוצאות הגדלות על המשכנתא:
"מניסיוני הרב ב- 30 השנים האחרונות, בית שמש היא עדיין המקום המרכזי ביותר במדינת ישראל שעדיין מציע מחירים שפויים ומשלב את כל סוגי האוכלוסייה".
מה יהיה?
אז מה צפוי לנו בשוק הנדל"ן? מה טומנת בחובה השנה הקרובה? זו שאלת מיליון השקל – סכום שלא יספיק לכם לרכוש בית ברוב אזורי הארץ.
גלעד צפה כבר בימים האחרונים בהגדלת מספר העסקאות, והוא אופטימי יחסית, אך מסתייג: "יש שיפור קל, אך יחד עם זאת, צריכים יציבות – היציבות מאוד חשובה לקבלת החלטות הן על ידי רוכשים והן על ידי יזמים, גם אם הריבית לא תרד באופן משמעותי. בשביל יציבות צריך כלכלה יציבה, צריך שמשרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל ישווקו יותר קרקעות וימצאו פתרונות גם למחוסרי דיור אבל גם למשפרי דיור. בנוסף, המון פרויקטים תקועים בשלב התכנון והרישוי בגלל מחסור בכוח אדם ובגלל הליכים בירוקרטיים ברשויות השונות. כולי תקווה שיימצאו הפתרונות ונחזור לשוק נורמלי ופחות תנודתי".
קלוגמן: "לדעתי בזכות ההחלטות האמיצות של הממשלה, המשק יהפוך ליציב וסולידי יותר, מה שכמובן משפיע ישירות על כל משק בית. במה שקשור למגורים, לדעתי מקומות ספקולטיביים / יקרים, שבהם המחירים טיפסו ללא הגיון בשנים האחרונות, יספגו האטה ואפילו ירידה במחיר".
וגם מירב צופה שבקרוב הריביות יתאזנו: "המדינה לא יכולה להפסיד לאורך זמן, הריביות יתאזנו ולאחר מכן, לצערי, הביקוש יעלה ואיתו גם המחירים. בינתיים, מי שידו משגת, טוב שיתקדם וירכוש את הדירה שלו".
(מוסף נדל"ן – במדבר תשפ"ג)
