מערכת שבתוןמשקיעים בכם
איך בוחרים את הנכס האולטימטיבי להשקעה? 7 השלבים שיעזרו לכם לרכוש דירה אטרקטיבית להשקעה מוצלחת
רו"ח איתי יצחקיאן
לאחר שלמעלה מעשור אנחנו עדים לעליית מחירים מטאורית של מחירי הדיור, לפעמים נדמה לנו כי המגמה תימשך לעד, ולנצח מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות.
אם כל השנים הייתי מגדיר את העלייה כעלייה לינארית, הרי שבשנה האחרונה אפשר לומר שמדובר בעליית אקספוננציאלית (מילה שרוב האנשים הכירו רק בתקופת הקורונה).
משקיעים רבים מעוניינים להשקיע בנדל"ן ולמקסם את התשואה על הכסף שלהם, השאלה הגדולה היא מהי הדרך הנכונה לעשות את זה.
משקיע מתוחכם צריך וחייב לפעול על פי שלבים נורא ברורים על מנת למקסם את התשואה על הכסף שלו וכמובן להקטין את רמת הסיכון למינימום. זה המתכון הבטוח לעסקאות טובות לטווח ארוך.
אלו הם 7 השלבים העיקריים בביצוע עסקת נדל"ן מותאמת אישית:
- תכנון פיננסי- כל משקיע חייב להכיר את המבנה הפיננסי שלו ושל המשפחה שלו לעומק. חשוב להכיר את מבנה המס הפרסונאלי של המשקיע, יכולות המימון שלו, תזרים המזומנים של המשפחה, מטרות ויעדים, מקורות ההון העצמי לעסקה והגדרה מדוייקת של ההשקעה.
- בחירת אזור השקעה- כל שוק שונה ממשנהו. כל עסקה שונה באופיה ולכן יש לבחור את השוק המתאים ואת סוג העסקה הרלבנטית למטרות ויעדים. ישנן עסקאות המותאמות לטווחים קצרים וישנן עסקאות המתאימות לטווחים ארוכים יותר כמו עסקאות בתהליך לפינוי בינוי.
- בחינת העסקה הספציפית ברמת המאקרו- לאחר שמצאנו את העסקה הרלוונטית, יש לקבל כמה שיותר מידע ברמת המאקרו עבור סביבת הנכס, כדוגמת:
- ניתוח מעמיק של הנכס ביחס לתחבורה ציבורית באזור.
- מרחק מרכבת קלה/מטרו/ישראל.
- בחינת הבניין ביחס לשכונה.
- בחינת תשתיות עתידיות באזור ופרויקטים של התחדשות עירונית בסביבה.
- ניתוח העסקה הספציפית ברמת המיקרו–
- נבדוק את ההיתרים ואת המצב התכנוני של הדירה.
- נבדוק שיש רישום תקין בטאבו (יש לא מעט דירות עם בעיות טאבו).
- נבדוק שאין עיקולים ושעבודים או כל בעיה משפטית אחרת.
- נבדוק האם המבנה מוגדר מבנה מסוכן (בנקים מתקשים למשכן נכסים כאלה).
- בדיקת תשתיות בדירה: נזילות, רטיבות, מים, חשמל ועוד.
- עליית ערך על ספידים- השלב הכי חשוב. "כל מטאטא יורה", משפט שאני שומע לא מעט לאחרונה, שמשמעו – איפה שתקנה תרוויח. זה אכן משפט נכון, אבל משקיע מתוחכם יידע למצוא את העסקה שתרוויח יותר מכולן. לכן, כמשקיעים מתוחכמים תמיד נרצה לאתר את העסקאות שבהן תהייה עליית ערך, אבל לא סתם עליית ערך אלא "עליית ערך על ספידים", כמו שאני קורא לזה, עליית ערך אגרסיבית.
מדינת ישראל נמצאת בתקופת תנופה של התחדשות עירונית וזו ההזדמנות לאתר דירות שנמצאות בשלבים שונים של פרויקט מסוג זה, וכך, מעבר לתשואה הכללית והשוטפת של השוק, יש לנו את הדובדבן שבקצפת, וכשהוא יקרה, העסקה תיראה אחרת לגמרי.
על מנת לייצר עסקה המבוססת התחדשות עירונית יש לנתח את תיק הבניין של הדירה, את התב"ע באזור, לבדוק האם הוגשה בקשה להיתר בעירייה, לבדוק מי היזם שמקדם את הפרויקט, לדבר עם היזם או מי מטעמו על מנת להבין באיזה שלב הפרויקט נמצא, לדבר עם עו"ד הדיירים, עם נציגות הדיירים או ועד הבית, עם עו"ד היזם, ולבצע פעולות נוספות על מנת להבין בצורה מדוייקת יותר את היתכנות הפרויקט.
- ניתוח הפוטנציאל הפיננסי של הנכס- לאחר שאספנו מידע על העסקה ברמת המאקרו וברמת המיקרו, נבצע ניתוח מעמיק של העסקה. ניתוח הכולל בחינה של כ-40 עסקאות שנמכרו לאחרונה באזור על מנת להבין את המחירים לעומק, ניתוח של עסקאות המוצעות להשכרה באזור, ניתוח מגמות המחירים של הרחוב והשכונה לאורך השנים האחרונות, בחינת השיפוץ הנדרש בדירה ועוד פרמטרים נוספים שנוכל באמצעותם להבין את הפוטנציאל העתידי והנוכחי של הנכס.
- בניית תכנית עסקית– נכניס את כל הנתונים שאספנו עד כה לתוך תכנית עסקית המכילה בתוכה גם את נתוני המשכנתא, כאשר ההמלצה היא לנתח את העסקה ב-3 וריאציות שונות: תכנית פסימית, תכנית שמרנית ותכנית אופטימית.
באמצעות כל השלבים הנ"ל ניתן לבצע עסקה אטרקטיבית במיוחד, כזו שמרוויחה הרבה מעבר לעליית הערך של השוק עצמו ובכך למקסם את התשואה ולהקטין את הסיכון. בהצלחה!
רו"ח איתי יצחקיאן
מלווה משפחות לצמיחה כלכלית
בעלים של חברת INVEX השקעות נדל"ן
https://invex.ravpage.co.il/invexdeals2
itay@invex.co.il
(מוסף נדלן תשפ"ב)
